房地产的话题已经讲得味同嚼蜡 ，就如同大家所有人爱看的电影是爱情电影 ，一般讲起来也味同嚼蜡 。今天我想讲一下 ，今天的地产有什么不同 ？

      住宅领域 ：短期靠政策 ，中期靠体制 ，长期靠城市化

      我们看地产如同看一个人 ，今年的地产是市场化的地产 ，应该说我们进入了根本的转折时期 ，这个转折时期是什么呢 ？就是完成了一个青春期的变化 。大家知道一个孩子在青春期之前只是肉体 ，几乎没有性别 ，走错了卫生间和澡堂子也没人怪他 ，但是青春期后再走错就是流氓 。今天我们提到房地产是青春期之后的房地产，青春期前的地产 ，住宅等于房地产，当时每年五万亿的销售 ，80%以上是住宅 ，不分住宅和商业 。

      从今年开始大家发现很多房地产公司都有一点变化 ，万科一年多前叫“房地产的领跑企业” ，现在叫“全球最大的住宅公司” ，发现没有 ？他说清楚了 ，我专做住宅 。王健林的远大也讲清楚了 ，是最大的商用不动产公司 。大家注意到今年开始不一样了 ，我们的市场已经变成了真正成熟的市场 。明年 、后年我们再谈论地产的时候 ，一定是住宅和商用分开讲 ，不是笼统讲 。

      住宅这件事情非常有意思 ，大家最关心的仍然是价格 ，想预知波动和未来走向。我告诉大家 ，这件事情就像找媳妇过日子 ，像爱情 ，短期靠机遇 、靠缘分 ，中期靠体制 ，长期靠人口 。短期靠缘分是你在哪儿上学 ，和谁是发小这样的事情 ，这属于短期 ，每家公司 ，每个城市 ，每个产品的价格短期就是靠机遇 ，中期靠体制 。什么体制呢 ？假定现在还是文革 ，还是上山下乡 ，还是插队 ，还有战争 ，大家知道那是制度问题 ，比如说任志强前两天演的插队上山下乡的片子 ，你在那个时候要认识海归是不可能的 。比如说我看一个地区男女比例差距非常大 ，注定了每个人娶媳妇儿不同 。在房地产住宅领域短期靠政策，中期靠体制 ，长期靠城市化 ，靠规律 ，靠人口结构 。

      我们现在住宅这部分短期政策非常简单 ，就是两限 ，打压投机 、投资 ，这就是短期 ，中期靠体制 ，什么体制呢 ？住宅的体制无非三种 ，全世界解决住宅问题 。第一种美国的体制靠市场解决 ，靠供求关系解决 ，不管富人 、穷人都这么解决 。

      第二 、德国的方式 ，把住宅作为一种福利 ，甚至是公共产品 ，就是一个人一辈子只有一个产权 ，只有一套房 ，然后鼓励你租 ，不鼓励你买 ，也不鼓励你炒 ，如果你炒卖房产赚钱太多有可能坐牢 ，所以德国一直是全球最大的经济体之一 ，排在第二 、第三 ，但是它没有最大的房地产公司 ，因为它不让房地产住宅变成普通商品 、投资品 ，不让它成长 ，把它变成日常生活的必需品 ，一个保障性的福利性产品 。所以德国50%的人都是租房住 ，这就是一种体制 。

      第三 、新加坡的办法 ，20%靠市场解决 ，80%靠政府保障 ，中国的中期取决于在三种制度中选一种 ，无论选哪一种 ，大概要十年才初见成效 ，二十年见到结果 ，现在看比较多的可能选新加坡的模式 。长期预测要看城镇化 、人口 。长期反而比较简单 ，当你GDP过了八千美金，旧房 、新房的交易量是1 ：1以后 ，城市化超过到70% ，这些指标都具备以后 ，住宅的绝对供应量一定是下降的 ，中国的人口将呈倒金字塔 ，一个小夫妻养六个老人 ，最终十五 、二十年以后 ，房价统统都要下来 ，那个时候不管谁当总理都不用操心 。

      问题是什么是短期 ，什么是中期 ，什么是长期 ？婴儿的短期是一泡尿的功夫 ，你稍不留神他就哭了 ，儿童的长期按天算的 ，少年的长期按月算的 ，青年的长期按年算的 ，中年的长期按十年算的 ，邓小平老年的时候讲五十年不变 ，所以今天跟大家讲短期 、中期 、长期是有具体数字的 ，短期1-2年 ，中期5-10年 ，长期15-20年 ，这就是我今天的年龄告诉大家的短期 、中期 、长期 。

      今年是中国商用不动产元年

      非住宅这边 ，商用不动产在今年非常重要 ，应该算作是中国商用不动产的元年 ，是真正开始起步的最重要的一年 ，今后商用不动产怎么办 ？从三个阶段一个方向发展 ，所谓三个阶段第一个阶段是转型模式以售养租阶段 ，我们有点像万达 ，不断的销售房地产支持一部分租赁 ，这叫以售养租阶段 。

      第二个阶段就是进入到我们讲的美国模式 ，以经营为核心带动开发的模式 ，财务安排自然有不同 ，第一种模式刚才讲经营阶段有两套钱能做 ，第二阶段要四到五套资金才能做 。

      第三个阶段叫经营性不动产围绕经营性产品发展 ，所以叫三个阶段一个方向 ，所有的价值链由制造业向服务业提升 ，这就是商业不动产未来发展的基本走向 。我们今天中国10个城市超过一万美金 ，所以商业不动产在GDP15000美金之前主要是以售养租模式 。少数企业在尖端的产品上开始用美国模式做 ，更少数企业开始尝试围绕着金融和不动产的结合 ，用高收益 、高质量的投资型物业和现在的金融融资结合起来 。目前中国一点都不缺钱 ，商用不动产目前在市场上有的钱至少两万亿 ，信托一万亿 ，保险一万亿，在这个领域缺的是手艺 、专业 、信用 、诚信 ，具备这些你才可以用这两万亿的钱 ，你不仅要会干手艺活 ，还要会干力气活 。

      总之在今天 ，房地产这个行业在住宅完成了青春期 ，而商业不动产刚开始了它的生命旅程 ，对我们来说值得庆幸 ，因为我们不是互联网领域 ，大家知道在互联网可能一天之内就死去 ，在住宅行业 、商用行业 、房地产行业 ，活不容易 ，赖死也不容易 ，我们必须坚持 ，只要中国城镇化的前景非常确定 ，只要中国人还在呼吸 ，只要我们还要结婚 、娶媳妇儿 、生孩子 ，只要我们都还是中国人 ，我们的房地产就一定会活着 ，而且越活越好 。