限购两年后 ，监管层关于完善政策的声音日见响亮 。

　　10月17日 ，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议 ，部署四季度经济工作 。关于房地产市场调控 ，会议除了重申要“严格实施差别化住房信贷 、税收政策和住房限购措施” ，特别提出“抓紧研究制定符合我国国情 、系统配套 、科学有效 、稳定可预期的房地产市场调控政策体系” 。

　　会议同时提到 ，四季度要制定农村集体土地征收条例 。

　　此前的10月12日、13日和15日 ，温家宝在中南海先后召开行业协会负责人 、部分地方部门和企业负责人以及专家学者三场座谈会 。温家宝说 ，“房地产调控初见成效 ，但依然不稳定 ，必须坚持调控政策不动摇 。今天的调控 ，包括房地产业的科学规划 、规范市场秩序 、使价格合理回归 ，都是为了促进房地产业的长期稳定和可持续发展 。调控手段 ，从长期讲还需要逐步完善 ，更加注重市场和法制手段 。”

　　市场和法制手段

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生昨日分析 ，温家宝的表态基本上是对前一阶段调控政策的总结 ，表明这一轮调控已进入总结期 。

　　聂梅生说 ，对于这一轮调控政策的评价 ，业内和学界已有共识 ，即行政手段调控有效 ，但不是长远的办法 。

　　在她看来 ，从操作层面看 ，已经出台的限购 、限贷 、限价 、限售政策 ，都不是市场手段 。如何去替代 ，是一个问题 。“短期内不能指望这些政策有什么变化 ，否则房地产市场会有报复性反应 。长期看 ，（还是）要改革 。”

　　聂梅生认为 ，温家宝此番提出“（从长期讲）更加注重市场和法制手段” ，这对政府作出了要求 。如果从立法的长效角度看 ，这会牵涉到一系列的改革 ，如税收 、户籍等 。长远看 ，这需要对供需关系予以重视 ，包括当下的供需关系和对供需关系的预期 。此外 ，还牵涉到加快保障房建设的问题 。

　　中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为 ，温家宝的上述表态首先肯定了调控取得的成效 ，但行政的办法会造成市场的扭曲和不公平，“这几年 ，调控的目标一致盯在房价上 ，但归根到底是要理顺供求关系 ，供求关系理顺了 ，房价自然会下来 。”

　　“目前房地产市场已呈现触底后连续四个月小幅恢复之势 ，这表明调控政策是有效的 ，起到了防止房价过快上涨的作用 。”聂梅生说 。

　　易居根据国家统计局数据测算得出 ，9月70个大中城市新建商品住宅价格环比平均上涨0.02% ，涨幅较8月收窄 。

　　进入9月以来 ，各地政策小幅收紧的趋势仍在持续 ：上海开展限购政策执行情况专项检查 ，北京规定北京户籍居民购房须持第二代身份证，广州将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施等等 。

　　“限购限贷也许会以更合理形式存在”

　　限购 、限贷短期内似乎仍难退出。

　　此前的7月31日 ，中共中央政治局召开会议 。彼时 ，会议要求 ，下半年 ，“坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策 ，坚决抑制投机投资性需求 ，切实防止房价反弹 ，增加普通商品房特别是中小套型住房供应 ，抓好保障性安居工程建设 ，满足居民合理的自住性住房需求 。”

　　顾云昌认为 ，从短期来看 ，现有的调控政策很难替代 ，原因是体制改革没跟上。“现在房价是控制住了 ，但是不是也影响了行业的发展和增长 ？是不是对整个经济产生不利影响了 ？”顾云昌说 ，真实的需求 ，如刚需 、改善型需求是很旺盛的 ，甚至投资性需求也是应该被允许的 ，真正应该限制的是投机性需求 。

　　在他看来 ，有些地方房价过快上涨，那都是供求关系失衡所致 。目前是通过限购的办法来解决的 ，但房地产市场的问题其实是体制的问题 ，“像土地 、税收方面的改革这两年没什么推进 ，金融方面的改革一会儿冷一会儿热，影响房地产市场预期 。要想长远解决房地产市场的问题 ，是要找出治本的办法来 。”

　　即便是限购 、限贷 ，某上市房企营销负责人也认为“有改进空间” 。

　　据该营销负责人称 ，类似限购 、限贷等行政手段干预市场的情况 ，在西方发达国家也在一定程度上存在 ，但它们制定的政策更合理和科学 。

　　他猜测 ，将来限购 、限贷政策也许会以更合理的形式存在 ，在细则上可能会更合理 ，“像单身人士 、户籍方面的限制可能会放松或规定得更合理些 ，再比如非户籍常住人口也能享受保障房等 。”

　　限购两年来 ，开发商对于调控的“适应度”明显增强 。

　　沪上某开发商直言 ，“对于企业来说 ，只能适应形势 ，适应政策 ，适应市场 ，不适应就要被淘汰 。”

　　前述上市房企营销负责人也说 ，调控两年多来 ，目前他们基本能适应了 ，刚需项目也好 ，中高端项目也好 ，目前都能卖得动 。房企已学会在政策限制下做市场 ，尽可能挖掘 。

　　某上市房企副总裁介绍 ，刚开始调控时 ，大家手足无措 ，降价 、高息融资 ，拼命存活下来 。经过这一轮调控后 ，对中小企业而言，基本是“守住” ，不拿地 ，少开工 ，等等再说 ，再不行就退出 ，“通过这轮调控 ，我们看到 ，行业的集中度大大提高 ，一些央企渐渐跻身行业前列 。”

　　分区域看 ，上海盘谷房地产有限公司总经理宋海认为 ，一二线城市应该说基本已适应了调控 ，“一二线城市的好处是 ，有一个需求的池子 ，这个池子会随着城市化发展而不断扩充 。”

　　他认为 ，对刚需项目开发商来说 ，在一二线城市发展目前问题不大 。房企在当下拿地时 ，也会根据调控和市场经验 ，设计中小户型 。但对于较为偏远的三四城市 ，开发商还处在适应的过程中 ，“这些城市的开发商面临的困难较大 ，市场需求如何扩展 ？如何可持续 ？它们的市场情况还没有稳定下来 ，还没达到像一二线城市那样稳定的平衡点 。”

　　放眼长远 ，宋海认为 ，最终还是应回到“市场决定市场”上来。除了房产税 、保障房 ，目前还看不到太多有效办法 ，“保障房由于过去欠账太多 ，集中在这几年建设 ，压力自然会比较大 。但如果形成长久机制 ，会对未来的市场良性发展 ，对供求关系的平衡有好处 。”

　　某上市房企营销总监则提到 ，税收政策方面还有提高空间 ，如增加交易 、持有环节的税费 ，“房产税可能会在更多省市推广 ，并推进到保有环节 ，交易环节的税费也可能会被提高 。”