在成交量大幅下滑 ，房产价格微降的观望氛围中 ，房地产行业懵懵懂懂地走过了房地产 “调控百日” 。大部分企业都像踩着“高跷”前行 。接下来的时间 ，是阴是晴 ？过去的一个季度并没有告诉我们答案 。房地产大致可以分为三种类型 ：规模较大企业 、中等规模房企与产量不大但做工精细的企业 。三种类型企业 ，对于土地 、资金的要求各有不同 ，地产业一个通常的规律是上半年由于冬季施工 、资金不到位等问题 ，因此供应量偏小 ，而下半年则由于各方面条件具备 ，供应量陡增 ，在此情形下 ，地产将如何应对 ？

       本报就此对大规模类房企 、聚焦（精细做工）类房企 ，以及商业地产类企业分别进行了采访 ，以期对地产企业就下半年的判断 ，予以集中展现 。

       “规模”房企

       对于规模较大的企业 ，“东方不亮西方亮”是一个通常的优势 ，由于区域不平衡所致 ，使一些刚刚激发“土地红利”的城市 ，可以弥补京沪等一线城市房价遇冷带来的业绩下降 。但对于强调规模扩张的企业而言 ，能着力于“自住需求” ，针对买第一套房的年轻家庭 ，是高度扩张企业真正的“保护伞”，因为他们和宏观调控政策的诉求取得了高度一致 。

       绿地 ：房价四季度或将回升

       经济观察网 记者 陈哲

       经济观察报 ：你如何看待下半年房地产走势 ？ 

       张玉良（绿地集团董事长） ：政策层面 ，下半年我预计政府的态度仍然会很明确 ，要继续调控 ，但不会进一步严厉 。由于目前成果已很明显 ，接下来要做的是进一步认真贯彻落实好现有的政策 。

       从市场看 ，下半年仍可能存在下滑态势 。销售量继续下跌 ，房价也可能下降 ，不过 ，估计四季度可能会在现有基础上有所回升 。目前不少刚性需求的消费者仍在观望 ，但下滑到一定程度 ，他们可能会“出手”。据我们的了解 ，下半年上海的供应会继续增加 ，这也会在一定程度上促进销售 。

       经济观察报 ：绿地下半年推盘数量和目标销售额是多少 ？是否会调整产品结构 ，是否会增加中小户型产品的比例 ？

       张玉良 ：今年集团全年的计划 ，是确保千亿元的销售 ，对内还要高出这个数 ，当然这也包括房地产以外的业务 。上半年房地产业务已经完成了296万平方米 、235亿元的销售额 ，这个量在上海名列第一 ，下半年 ，我们仍会有一大批项目按计划推向市场 ，力争销售额超过300亿元 。

       销售策略层面 ，从今年4月起绿地就开始合理促销了 。6月份 ，我们在全国市场全方位推出5个置业促销计划 ，7月又推出“5+2”计划 。目前 ，我们的新开楼盘价格基本比4月份最高点下降10%—15% 。

       虽然目前市场整体销售状况不佳 ，但我们目前的在建面积约2200多万平方米 ，有针对性地加快部分产品的开发 ，如低总价 、交通便捷的商品住宅 ，适合外来人口及白领消费需求 ，这部分产品的市场需求量较大 。目前 ，这些措施成效不错 ，后面我们会继续推行上述举措 。
       经济观察报 ：商业和住宅这两类业务会怎样分配 ？

       张玉良 ：中央实行调控以来 ，我们一直在调结构 ，增加保障房建设 ，并加大办公楼 、商场 、酒店等现代服务业产品的建设 ，目前上述二者均占了总开发量的30% ，纯商品住宅的开发量仅为40% ，是集团有史以来最低的 。下半年要坚持这一做法 。

       经济观察报 ：下半年有怎样的拿地计划 ？是否会在区域选择上有所偏重 ？

       张玉良 ：如果碰到合适的地块 ，我们仍然会持积极态度 。区域选择上 ，我们会继续重点关注上海 、北京等战略重点城市 ，以及经济基础好 、市场空间大的二 、三线城市 。

       万科 ：下半年市场供应会大增

       经济观察网 记者 廖杰华

       经济观察报 ：你对下半年房地产走势怎样看待 ？

       谭华杰（万科董事会秘书） ：下半年市场供应量增加 ，一定程度上有利于促进成交 ，但能否顺利实现还取决于市场调整中的各种因素 。房地产市场是一个高度复杂的系统 ，同时还受相关政策 、宏观经济形势等因素的共同影响 ，要精确预测其短期走势非常困难 。

       对于企业而言 ，重要的是积极应对市场变化 。万科将继续坚持以普通住宅为主的产品结构 ，认真研究客户需求 ，开发“适销对路”的产品 。

       经济观察报 ：下半年推盘数量和目标销售额是多少 ？和上半年的比例有何不同 ？

       谭华杰 ：2009年中期地产企业普遍加大了开工力度 ，按照正常的项目开发周期 ，这些产品大多会在今年下半年逐步转化为可售资源 。因此 ，预计下半年市场的新增供应相比上半年将有较大提升 。万科的推盘节奏相对比较平稳 ，预计下半年的推盘面积将大于上半年 。

       经济观察报 ：下半年是否会调整产品结构 ，是否会增加中小户型产品的比例 ？

       谭华杰 ：中小户型普通住宅总价较低 ，且受到政策鼓励 ，更容易受到自住型需求的青睐 。万科一直坚持以普通住宅为主的产品结构 ，2009年万科产品中90平方米以下的小户型占比达到57% ，144平方米以下的普通住宅占86% ，今年上半年这两个数据进一步提升到了59%和89% 。

       经济观察报 ：下半年有怎样的拿地计划 ？是否会在区域选择上有所偏重 ？

       谭华杰 ：去年以来万科在土地市场上采取了较为谨慎的策略 ，主动规避了部分竞争过于激烈的土地 ，在二 、三线城市获取了一些地价合理 、收益空间较好的项目资源 ，土地成本具有一定优势 。下半年万科在拿地上会继续保持谨慎的风格 ，贯彻“战略纵深”策略 ，同时密切关注可能出现的市场调整机遇 ，在区域布局上仍然会注重均衡发展 。

       经济观察报 ：在住宅和商业的投资比例上 ，是否会做调整 ？

       谭华杰 ：万科仍然会坚持以住宅开发为主的业务方向 ，同时商业物业未来也将成为万科业务的一个重要组成部分 。在商业物业领域 ，万科依然会坚持稳健的经营风格 ，和以客户为中心的导向 ，并将在不断提升专业能力的基础上逐步展开。我们相信“水到渠成” ，胜过相信人为的 、先入为主的规划 。

       金地 ：增加小户型比例

       经济观察网 记者 廖杰华

       经济观察报 ：你对下半年房地产走势怎样看待？

       凌克（金地集团董事长） ：随着新政的逐步落实 ，对投资性需求会形成有效打压 ，全国销售量相比同期会出现下滑 。一线城市和准一线城市的房价同比会出现一定幅度的调整 ，但二线城市房价调整幅度要小于一线城市 ，各城市房价到四季度预计回归到2009年三 、四季度的水平 。但在市场对政策渐渐适应之后 ，伴随着刚性需求的释放 ，成交量会有所回升 。

       在政策层面 ，政府进一步增加新的紧缩性政策的可能性并不大 ，更多的可能是由地方政府落实已出台的紧缩政策 。

       经济观察报 ：公司下半年的开竣工面积是多少 ？对年初计划有无调整 ？

       凌克：金地年初制定的开竣工计划现阶段暂未有变化 ，2010年公司主要开发项目共43个 ，全年计划新开工面积388.85万平方米 、全年计划竣工面积190.8万平方米 。按照正常的项目开发进度 ，主力销售会出现在今年四季度 。

       经济观察报 ：下半年推盘数量和目标销售额是多少 ？和上半年的比例有何不同 ？

       凌克 ：下半年新增供应累积占全年供应的一半以上 ，全年目标销售额预计与去年持平 。

       金地上半年销售的楼盘大多是2009年上半年甚至2008年开盘的项目 ，经过前期的快速销售 ，2010年上半年可售存量较少 ，而下半年所售项目均为新开盘项目 ，再加上公司也配合新盘推出制定了行之有效的营销策略 ，来确保公司的销售能跑赢大市，因此下半年金地的销售成绩会大幅提升 。

       经济观察报 ：下半年是否会调整产品结构 ，是否会增加中小户型产品的比例 ？

       凌克 ：通过市场调研 ，金地调整目前正在设计中的产品比例 ，增加刚性需求所需要的小户型产品比例 ，并且充分进行产品创新 ，把控工程质量 ，通过有效的产品竞争力赢得市场 ，实现快速销售 。

       经济观察报 ：下半年有怎样的拿地计划 ？是否会在区域选择上有所偏重 ？

       凌克 ：为了控制获取土地的风险 ，接下来会更多通过股权收购 、协议收购的方式获取土地资源 ，通过这种方式 ，获取土地的成本会相对较低 。此前在烟台和珠海获取的土地都是通过这种方式 ，两幅土地的总价和单价都不高，耗资少 ，盈利空间大 。此外 ，两个项目规模都较小 ，能够通过快速开发回笼资金 ，因此总体风险也都在可控的范围内。

       在区域布局方面 ，会更加注重一线城市与二 、三线城市的布局 。在一线城市地价快速上升的阶段 ，可以更为关注大城市的辐射区域以及二线城市的投资机会 ，以规避高企的地价可能带来的经营风险 ；相反 ，如果市场下滑时一线城市的土地市场出现深幅调整 ，一线城市也会涌现出较多的机会 。

       经济观察报 ：在住宅和商业的投资比例上 ，是否会做调整 ？

       凌克 ：目前公司在住宅和商业的投资比例上暂时没有发生变化 ，住宅地产仍然是公司的主业 ，商业地产在今年的投资规模中约占20个亿左右 。

       招商地产 ：调控进入观察期

       经济观察网 记者 廖杰华

       经济观察报 ：你对下半年房地产走势怎样看待 ？

       林少斌（招商地产总经理） ：随着各项调控措施的细化和落实 ，上半年市场预期正在发生变化 ，调控效果初步显现 ，目前市场进入了调控效果观察期 。伴随着价格的逐步回落及销售数量的大幅下降 ，市场正朝着政府调控的方向发展 。下半年 ，招商地产仍然保持谨慎乐观的态度 ，重点放在努力提升营销能力上 ，采取措施 ，促进销售 ，积极优化存量结构 。

       经济观察报 ：公司下半年的开竣工面积是多少 ？对年初计划有无调整 ？

       林少斌 ：根据招商地产全年战略和上半年任务完成情况 ，下半年预计开工面积将超过150万平方米 ，除个别项目因规划报建或招标等原因延后外 ，目前对全年的开工计划尚无大的调整 ，对产品结构及中小户型产品的比例也未作出调整 。

       经济观察报 ：下半年推盘数量和目标销售额是多少 ？和上半年的比例有何不同 ？

       林少斌 ：下半年招商地产计划在全国销售23个项目（不含分期） ，预计能接近年初制订的销售额计划 。其中 ：深圳地区项目6个，下半年新增2个项目 ；京津地区下半年在售项目4个 ；长三角地区下半年在售项目7个 ，主要是以老盘新推单位为主 ；除深圳以外的珠三角地区下半年在售项目4个 ；重庆和漳州下半年在售项目2个 。由于公司项目新推楼盘及单位主要集中下半年面市 ，下半年销售预计会大幅增长 ，如果销售顺利 ，下半年销售额比上半年有可能翻番 。

       经济观察报 ：下半年有怎样的拿地计划 ？是否会在区域选择上有所偏重 ？

       林少斌 ：下半年招商地产将继续采取均匀 、谨慎地拿地的策略 ，注重区域选择 ，理性等待合适时机合理扩充土地储备 。虽然当前国家正在宏观调控 ，各地房地产市场出现不同程度的调整 ，但我们仍长期看好房地产行业的发展，从市场总体发展情况判断 ，行业将会是一个平稳发展的过程 。本年度仍会重点关注公开出让项目 ，同时 ，寻找收购 、兼并的机会 。另外 ，会积极参与旧改项目 、一级土地整理项目以及保障性住房项目。在拿地区域选择方面 ，公司一直持续地寻求优质项目 。总体策略上 ，会根据公司的总体资源调配 ，结合公司发展战略 ，择机选择城市项目。具体地 ，继续开拓已进驻的城市机会，尤其是一线城市 ，同时 ，会积极争取进入新的二 、三线城市 ，开拓新的市场 。　

       阳光100 ：不会放弃大众市场

       经济观察网 记者 胡芳洁

       经济观察报 ：目前宏观调控还在继续 ，你认为此次调控 ，带来了哪些变化？

       易小迪（阳光100总裁） ：这次的宏观调控目标非常明确 ，就是控制房价过快上涨 ，促进行业健康发展 。对调控的效果其实存在争议 ，因为销量下去了 。唯一没有争议的就是 ：房价确实得到抑制 ，一线城市是降价的重点 。

       这一次的调控 ，会加快城市化进程的转移 。过高的房价 ，会使城市发展过多的空洞化 ，接下来更多的产业会到区域中心的二 、三线城市去落户 。我觉得这是一个正面的因素 。

       经济观察报 ：你如何看待接下来市场的变化 ？

       易小迪 ：我们看到 ，品质竞争已经取代了单纯的价格竞争 。有些城市部分楼盘的降价 ，并没有引起同行的恐慌 ，或者说你降价 ，并不能影响别人的销售量和竞争力 。现在已不是单纯的降价能够解决问题了 。

       随着政策的发展我们越来越看到 ，市场细分已经是一个大趋势 。另外 ，购买力量两极分化 ，这是市场的现实 。现在中国 ，绝大部分的财富掌握在极少数人手中 。从政府严控第三套房 、第四套房 ，可见购买力两极分化已是一个事实 。现在有少数公司 ，就是专门做高端市场 ，这些企业可能不在乎市场份额有多大 ，但他的利润会远远好于那些市场份额很大的公司 。

       经济观察报 ：接下来阳光100在产品供应上 ，是否会考虑怎样的调整 ？

       易小迪：面对购买力两极分化的现实 ，在制定产品战略的时候我们会想到这一点 ，我们未来有可能会多做一些有阳光100特色的高端市场产品 。当然，我们不会放弃大众市场 ，因为放弃大众市场 ，就没有了立足点 。

       经济观察报 ：接下来企业在产品 、融资上有怎样的安排 ？

       易小迪 ：我们最大的优势 ，就是看到了二 、三线城市 ，不仅仅是城市化 ，还有城市功能升级 ，所带来的对城市综合体的需求 ，这个是阳光100的机遇 。今天我们在柳州 、潍坊做的项目 ，在很多城市是可以复制的 。我也看了很多同行的一些情况 ，今天在二 、三线城市做综合体 ，尤其是高端 、时尚型产品 ，有些同行抓的很紧 ，做得非常快 。

       大概在三年前 ，全国有6万多家企业有项目 ，现在有项目的企业可能不到两万家 ，淘汰的速度非常快 ，而且还在加速 ，可能最后只剩1000家大型企业真正有项目 。同时我们也看到 ，很多房地产企业退出这个竞争之后 ，开始成立房地产基金 ，现在数量已经是几百家上千家 。其实就是把中小企业的钱 、社会上的钱集中起来 ，投向更大的平台公司 。这会加速资源向大企业的流动和集中 。这个行业的改革有一个方向 ，即把房地产业变成一个投资密集型 、资金密集型的行业 ，变成一个类金融行业 。这一点非常重要 ，企业发展必须有更多资金和自己的品牌 。这是一个趋势 ，我们必须意识到 。我们在准备上市 ，这与外部的变化也不无关系 。当然最重要的是 ，我们内部也要准备好了才能迈出这一步 ，不能因为上市而扭曲企业自身的战略 。

       商业地产 ：

       由于宏观调控中诸多细则均指向住宅地产 ，商业房地产是不是新的出路 ？

       由于投资与投机资金 ，尚没有大幅度浸染商业地产 ，使得4月份发起的地产调控中 ，住宅被严格调控 ，而商业地产则因为看起来“边缘” ，未被“红灯”频闪 。虽然没有REITs支撑 ，但是凭借多元融资 ，商业地产正在“野蛮生长”中越来越引人注目 。

       万达集团 ：下半年销售目标调增80亿

       经济观察网 记者 胡芳洁

       经济观察报 ：目前楼市宏观调控还在继续 ，万达是如何看待和应对这一轮调控的 ？
 
       王健林（大连万达集团股份有限公司董事长） ：年初国家启动新一轮宏观调控 ，集团和商业地产公司在一周之内就召开形势分析会 ，统一认识 ，决定主动调整发展步伐，把安全放在首位 ，同时狠抓销售 。解决困难最好 、最有效的钥匙就是狠抓销售和回款 。

       宏观调控一来 ，销售量就下滑 。大形势我们没办法改变 ，但在局部市场 ，自身主观努力可以改变局面 。

       经过分析 ，我们发现上半年受国家调控影响最大的是住宅产品 ，于是改变销售方法 ，主推非住宅类产品 。过去万达是先推住宅 ，后推公寓 、写字楼 ，最后推商铺 ，面对调控的新情况 ，我们把销售顺序倒过来 ，改为先推商铺 、写字楼 、公寓 ，再推住宅 。上半年商业地产公司的销售收入大部分来自非住宅类产品 ，住宅类产品销售收入跟去年相比增长不多 ，这说明看问题 、抓工作方法正确 ，企业能实现逆势发展 。