编者按 ：2015年12月中央经济工作会议以来 ，以习近平同志为总书记的党中央高瞻远瞩 ，统揽全局 ，针对当前经济新常态提出供给侧结构性改革的新战略 ，并从我国经济发展的阶段性特征出发 ，形成了“三去一降一补”这一具有重大指导性 、前瞻性 、针对性的经济工作部署 。针对上半年经济运行情况,习近平总书记再次提出供给侧结构性改革 ，并对改革提出新要求 。目前 ，随着五大任务的持续推进 ，改革成效已经开始显现 ，我们必须把握好经济发展新常态这个大逻辑 ，坚定不移推进供给侧结构性改革 ，化压力为动力，推动我国经济发展长期向好 。

    我们该如何客观地看待成绩与难点 ？如何更好地推进完成五大任务 ？人民网记者通过专家座谈 、基层调研等形式 ，选择五大领域 、七个地市以及多家企业进行深度采访 ，并就各地取得的经验 、成绩进行了全面梳理 。

      国家统计局数据显示 ，2015年年末 ，商品房待售面积为71835万平方米 ，2016年2月商品房待售面积增加至73931万平方米 ，达到历史最高点 。而后连续四个月库存降低 ，累计去化库存总数达到2515万平方米 。在财税 、金融等政策刺激下 ，房地产开发投资增速在连续23个月下滑后 ，今年1月份开始有所回升 。

      上半年在楼市去库存压力不减的背景下 ，“地王”的身影有增无减 。第三方机构数据显示 ，2016年上半年 ，全国主要城市出让单宗土地金额超过10亿的地块合计219宗 ，其中溢价率超过100%的地块达到了109宗 ，溢价率超过50%的地块更是多达167宗 。

      自2015年12月中央经济工作会议将房地产去库存纳入今年工作重点,至今半年有余 ，楼市去库存交出“中考”答卷 。梳理各地经验表明,只有积极适应经济发展新常态 ，坚定不移地推进供给侧结构性改革 ，着力改善产品端供给 ，才能真正确保楼市去库存 ，防止房地产泡沫的滋长 。

      城市分化严重因城施策避免“一刀切”

      今年上半年出现了合肥 、南京等热点城市库存不足300万平方米 ，消化周期已小于3个月 ，而沈阳 、大连、烟台等城市库存有所回落 ，但总量依然处于高位 。供应结构与需求不匹配成为造成库存大量积压的主要原因 ，特别是商业用房等非住宅类产品库存呈现数量大 ，消化慢的特征 。

      “现在合肥买房要找关系 、走后门 ，请政府出台政策让楼市回归正常” ，网友在人民网地方留言板一则留言如是。

      根据国家统计局公布的5月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况显示 ，合肥市新建商品住宅价格指数领涨全国 ，5月份合肥市环比上涨5.1% ，仅次于厦门环比涨幅 ，同比则上涨了23.3% 。而在4月份 ，合肥市新建商品住宅价格环比上涨了5.8% ，涨幅全国第一 。根据第三方机构5月份监测数据计算 ，合肥住宅库存消化周期仅剩2个月 。

      与省会形成鲜明对比 ，在6月份安徽省政府办公厅印发的《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》中 ，将全省目标明确为用3年左右时间 ，去化商品房库存2500万平方米 。

      对此 ，中国房地产协会副秘书长胡安东表示 ，房地产在快速发展的同时 ，长期积累的问题和矛盾在日益显现 ，城市分化严重成首要突出问题 。

      胡安东认为 ，库存问题不能一概而论 ，除了部分二线城市和三四线城市库存量过大 ，变成了城市“负资产”外 ，一些一线城市写字楼 、商业地产 、城市综合体库存也尤为严重 。在政策供给上 ，应该分类分区域施策 ，避免一刀切 。

      一方面 ，对所在城市未来人口和住宅需求进行科学测算 ，按照待建 、在建 、已建待售分类 ，摸清各业态库存的成因和底数 。二从供给侧营造有利于企业的发展环境 。三是加快三四线城市基础设施建设 ，促进产业发展和配套服务 ，结合大城市人口疏解计划 ，在产业搬迁过程中实现人口的迁移居住 ，逐步盘活库存 。四是根据目前保障性住房闲置的情况 ，部分二线城市和绝大部分三四线城市不再建 ，加大保障性住房的货币化安置力度 ，将城中村 、城郊村纳入棚户区改造范围 。

      今年上半年 ，山西 、内蒙古 、广西 、海南 、福建 、安徽等16省出台不同力度去库存配套政策 ，33个市一级政府也出台地方去库存政策 。

      改善产品端供给积极推进住宅产业化及绿色科技建筑

      今年上半年 ，一些城市房地产市场供应过剩表现出新特征 ，产品 、设计 、质量 、配套不足导致无效供应增加 ，成为延长去库存进度 、制约房地产行业发展的主要矛盾 。

      在库存去化率水平较高的杭州 ，某别墅项目2013年开盘 ，2015年全年销售量为零 ，库存占项目总量的50% ，开发企业负债7.6亿元 ，无奈将项目转手 。记者了解发现 ，原项目设计规划为500平方米左右的大面积 、毛坯房别墅 ，因总价高 ，后期装修成本高等原因 ，不受市场认可 。新接手开发商将项目改为100平方米以内的精装修别墅 ，并在周边增加了餐饮购物 、休闲娱乐 、文化体育 、健康医疗和交通等配套服务 ，使得该项目快速从滞销产品变为畅销产品 。

      对此 ，胡安东认为 ，产品设计升级也是房地产行业与新经济 、新技术高度快速融合的最有效途径 。

      在产品设计上 ，要将建筑设计与城市设计融合 ，兼顾室内装修设计 。要适应家庭和社区结构的变化 ，以人为本 ，创造高品质的居住空间 ，拓展高质量的服务空间 ，推动住宅向更高层次发展 ；要在住宅生产中 ，体现科技 、自然 、生态 、人文的含量 ，提升住宅产品的价值 ；要有效利用新技术促进住宅的升级换代 ，大力发展绿色建筑 、产业化建筑 ，依托互联网和智能技术整合产业链 ，促进房地产与现代服务业不断融合 ，建立智能舒适 、健康愉悦的居住环境 。

      在城市规划与配套上 ，首先要合理布局，按“加密路网 、划小住区 、开放公区 、组团封闭”的原则 ，让小区居民享受敞开式的居住文明 ，方便群众生活 。其次要落实配套 ，商业 、公共服务配套设施要与小区同步规划 、同步建设 、同步使用 。

      此外 ，商品房交付仍以毛坯房为主 ，大量的建筑垃圾和住宅生产使用过程中的高碳排放 ，对生态环境产生了不良影响 ，能源浪费严重也是目前我国房地产行业发展体现的问题 。

      胡安东表示 ，“十三五”是科技创新在房地产行业突破的关键期 ，要推进住宅产业化和新型建造 ，为老百姓建造长寿命 、好性能 、绿色低碳的百年住宅 。要发展支撑体和填充体分离的SI住宅体系 ，利用集成化技术扩大全装修住宅供应比例 。

      实际上 ，早在1999年我国就已经出台住宅产业化纲领性文件 ，但由于技术短板 、成本过高等原因一直推进缓慢 。

      新市民市场潜力大 ，解决配套才能“进得来 、留得住”

      河北省保定市顺平县 ，新房平均售价在3000至4000元左右 ，居民月平均收入2000元 。县城内某6万平米的项目 ，从2014年开始蓄客 ，两年时间仅消化了不足50套 。

      2016年初 ，房地产行业顾问周亮向开发商提出几项建议 。首先降低门槛 ，做分期首付 。第二 ，节约成本 ，控制房价 。第三 ，在产品设计上 ，以三居室户型为主 ，适当创造2+1户型和2+2户型 ，满足业主未来十年的人口增长需求 。第四 ，扶持就业 ，缓解压力 。在开发商物业管理等部门聘用买房业主工作 ，保证来自农村的业主能够有稳定的收入和持续还贷能力 。第五 ，帮开发商积极联系推动与北京大学合作 ，为县城经济招商引资 ，解决当地就业 ，提高农民收入 ，从根本上解决新市民城镇化后的收入问题 。2016年2月开始 ，此前蓄客两年销售情况仍然不佳的房子在一个月时间内被预订一空 。

      周亮向记者表示 ，县城房地产市场的增长点在农村 。只有满足好农村进城青年的需求 ，才能解决县城库存去化的大问题 。

      周亮认为 ，县城房地产去库存的核心是提高农民收入 ，解决农村青年进城就业问题 。这是一个长线工程 ，需要县级政府的政策倾斜 、大力推进 。县级政府必须克服依赖土地财政心理 ，过度依靠房地产来实现GDP ，解决就业问题 。

      “以农村消化城市 ，以县城疏导产业 ，可以作为部分县城经济发展的参考范本 ，”周亮建议 。

      胡安东表示 ，在需求端积极引导有意愿 、有支付能力的农民到中小城市买房 ，全国2.7亿农民工将成为新市民 。但在解决这类人群购房需求时 ，有两方面问题值得注意 。首先要简化收入证明和担保手续 ，切实解决农民购房贷款准入难 、条件高 、费用多 、办理慢等问题 。其次要通过解决交通 、户籍 、居住证 、子女教育等途径 ，为新市民买房解除后顾之忧 ，让他们进得来 、留得住 、安下心 、有发展 。

      楼市去库存对货币政策依赖度高继续警惕风险

      在货币政策推动下 ，今年上半年全国商品房销售面积和销售额快速增长 ，房地产市场表现出回暖迹象 。

      胡安东指出 ，一方面部分自住需求及改善型需求被释放 ，另一方面新旧泡沫可能出现叠加 ，房地产市场对货币政策依赖度将进一步提升 。

      从业十年房地产行业顾问的周亮认为 ，金融政策杠杆效应在房地产去库存中非常关键 ，应该实施分类引导 ，否则“该去的库存没去，不该来的泡沫来了” 。

      周亮建议 ，在房价涨速过快区域 ，提高首付减少杠杆 。在市场巨大的四五线城市 ，降低首付比例 ，同时严格审查客户的还贷能力 ，防止房地产泡沫的滋长 。